原创南京城记12-10 22:53

摘要: 值和不值,对于每个家庭有不同的含义


阳光老师好!目前我名下海峡城两套房,其中一套140,有按揭贷款310万,利率九折。另一套87,有抵押贷款200万,利率上浮30%。最近有人想买87的,8成首付,360万左右,我比较动心,想卖掉然后在女朋友名下买学区房,比较中意的是芳草园的学区房,不知道阳光老师怎么看?


我的担心:

1、河西南限价政策能持续多久,我最希望的是能够卖掉87在河西南佳兆业(五矿)实现置换。

2、南京学区房未来行情和河西南行情的比较。谢谢!



Part 1 | 壹


房子买卖,重在看不同人生阶段的需求,而不是为了买而买,为了卖而卖,或者赶时髦投资。


需求比增值更重要,前者是家庭的人生战略层面,而后者只不过是阶段性与局部性战术


需求包括:

(1)居住、投资等,前者就是解决住的问题,后者对于城市中等家庭,也是有一种“投资”渐渐成刚性需求的意味了。以前是没有钱,会焦虑。现在是手头有多钱,也会焦虑。焦虑如何增值。因此我才说,在大城市,投资也在逐渐地变成一种“刚需”;


(2)教育因素对于一个家庭的权重考虑是不一样的。以至于化几百万也觉得值,不要一味去想,学区房永远涨、学区房永远跑赢大势等,而是“学区房毕竟是买来用的”。解决教育需求是第一,顺便保值增值是第二,属于意外惊喜的范畴。


打个比方,一个好的学校,可能对孩子的教育意义有5%的提升,为了这区区5%,有的家庭觉得很值,几百万买5%的提升,有更好的学校平台与名校特质,有更好的家长群与氛围,值啊;有的家庭觉得,提高这么点,还得几百万,不值啊。


值和不值,对于每个家庭有不同的含义。


所以,你也要考虑好,需求与代价层面:值不值的问题


Part 2 | 贰


具体问题:


(1)河西南限价政策至少要持续很长时间,除非二手房跌到比新房贵不了多少的地步,或者明显房市降温到无需此项政策的时候——所以,短期,别指望限价取消,否则,南京房价出现了不和谐状况就麻烦大了;


卖海峡,买五矿崇文金城。这个是很早就分析到的情况,毕竟河西南外一侧带有密集学区性质。南外本部教学处副主任陈波也到了河西南外,生源还算齐整,民办、公办的初中还是有所期待的,不至于外界形容的一塌糊涂。总体而言,新的学校不可能一下子就特别好,但整体教育质量是趋上的。海峡城4.13万单价/总价360万卖掉,换购另一侧的五矿,海峡城与五矿崇文金城也离得近,你也有2套海峡城,其中一套置换,(而且这一套抵押利率上浮30%),非常合理。


(2)河西南PK一线学区房,如果五矿崇文金城/河西南 是3.5万/平,新房能买到的话,那肯定稳超学区房的未来可能增值。本来就有一二手倒挂的一万“限价-福利空间”。如果二手的话,五矿崇文金城大概4.4~5万,具体楼层、户型有差异,这是市场目前的成交价,集中在这个区域。


而学区房,如芳草园在6万左右(含高层),差异也大,一房一价。拉普遍在6万以上、7万多也不少。力和琅基本在7万以上,不乏小面积8/9万的。未来,如果没有特别强悍且精确制导的学区政策的话,按照我之前文章提到的供需关系分析,学区房的保值性没任何问题,关于是否能跑赢河西南,我觉得后者除了新建学校慢慢趋好的学区因素之外,还有板块整体的利好。两者几乎差不多。但河西南的学区、板块、人气的积蓄且户型面积更大,可能赢面更大一些。



Part 3 | 叁


关于芳草园小学。


在应试成绩层面,一向仅次于拉小,而且非常稳定。1~4比较轻松,5~6有些紧。低年级的风格偏琅小,高年级的风格偏拉小。平时活动也挺多,一个月还有一次愉快周末,没任何作业,学校的各个细节都做得很好,从校长到老师,对孩子都很用心。活动也挺多的,亲子活动也多,增进了父母与孩子的联接。(相关推荐:芳草园小学:一个现象级名小


学区房的话,大概在6万左右。芳草园高层相对便宜,芳草园多层、碧树园、蓝天园相对单价贵一些。距离学校都很近。环境静谧,停车是一个大问题,车满为患。一般而言,奥体和河西南的人,选择银城小学、汇文小学和芳小的蛮多,在于相对路径比较近,从扬子江大道走比较快,同处“大河西”范畴。


Part 4 | 肆


另外,作为年轻男子,卖掉自己的一套房,以女朋友名义买一套学区房。这种行为很体贴呢,互相信任,有能力的人确实安全感足足的,不像很多夫妻之间还弄得彼此忌惮,互相提防。


而且,还没结婚,就思考房产的优化,特别是对学区房有意识和思考,这其实体现了一个男人对待女人和对待婚姻的态度,把与这个女人的未来纳入自己的资产规划,你的确很务实、很超前,而且这是一种负责任的担当,值得点赞。


现在是女朋友,买到学区房了,就娶回来做老婆。过些年,再做一些房产优化或投资时,就不是“女朋友”了,变成“老婆”了。祝福下。



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